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中国式买房是一本理财经:门槛精着呢

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发布时间:2014-09-23 16:43:58

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对大多数人来说,房产是一个家庭最大的财产。拼三代买套房,比比皆是。gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

中国式买房,从写名字开始,首付、贷款、还贷、出售、传承,都有一本理财经。gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

房产证写子女名,未必好gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

案例:2008年前,杨阳父母已买下2套建筑面积90平方米的住房,并把杨阳的名字列入房产证。至今,杨阳父亲都很得意自己的盘算:杨阳已经成年,可以杨阳的名义再买一套房,这样杨阳名下就有3套房,可以保证杨阳今后生活无虞。gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

可怜天下父母心,为规避未来可能的遗产税,很多家长像杨阳父母一样,在买房时会写上孩子的名字。但这种爱心表现效果未必好。gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

第一:孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能要按照二套房标准,付七成。gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

目前上海中外环之间的新房,二房二厅房价基本在400万元左右。以首付三成计,即120万元;首付七成计,则是280万元。两者相差160万元。对于大多数工薪阶层来说,首付120万元还能咬咬牙凑出来,首付280万元,就可能拼光三代老本了。gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

第二:孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。目前上海房产税人均免税面积是60平方米,三口之家总免税面积180平方米。如果孩子婚后再购家庭第二套房、又不想卖出首套房的话,家庭免税面积超标后就要征收房产税。记者向闵行区房产交易中心税务窗口了解到,计算征收房产税的住房面积时,还将包括之前和父母共有房产的孩子名下部分,即存量房也纳入征税计算面积。比如孩子在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在90平方米,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米,按照政策,首套房无论面积多大,都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房,假设建筑面积是120平方米,则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有100平方米需要征收房产税,其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

第三:孩子如婚后发生意外,配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着,如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母,白发人送黑发人已经痛彻肺腑,现在连自己的房子都住不安稳,晚年生活情何以堪?gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

有没有化解之招?房产和法律专家支招,一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。这样,即使子女成年后以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限。gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

越有钱,越贷款gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

案例:相恋3年的张炜和李蓉打算年底结婚,买房提上日程。小两口看中外环附近一个新盘,二房二厅总价在350万元。小两口每月平均总收入近4万元,但双方家长都很有实力,商定各自拿出150万元,加上小两口的积蓄,全款买房不贷款。按张炜父母的意思:问银行贷款,利息要占贷款额的一半,太不合算了。gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

工薪阶层要像张炜和李蓉的父母那样有实力,毕竟还不多,但有相同思路的人却很多。大多数人的买房思路是:房贷越少越好,有钱就提前还贷,给银行赚利息太不合算了。事实上,在目前市场态势下,这样的思路恰恰是不合算的。会理财者拟采取这样的策略:越有钱越贷款,贷款越多越好,期限越长越好。自己的钱呢,去做投资理财gyP牛怎网—打造国内最专业新闻门户网站

咱就给张炜小两口买房算笔账吧,350万元房款,首付三成是105万元,贷款245万元,贷款期限为30年。为方便计算,假设张炜小两口全部做商业贷款,采取等额还贷法,按5年以上基准贷款利率6.55%计算,每月还贷15566元,30年利息总额315万元。一次性付款,确实省了这笔巨额利息。但如果张炜夫妇首付105万元,将其余245万元另做投资,比如购买信托产品,或者靠谱的P2P产品,结果会怎样呢?按照目前信托产品或P2P产品比较普遍的年化收益率12%计算,张炜夫妇只需投入156万元,作为归还房贷的“老母鸡”,这个“母鸡”每月平均生“鸡蛋”1.56万元,足以支付每月房贷本息。事实上,张炜夫妇还可以申请公积金贷款,5年期以上贷款利率是4.5%,每月实际支付的贷款本息将低于1.55万元。

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